[부동산다반사] 왜 신축이 구축보다 많이 하락했을까?

 

요즘 부동산이 하락장에 접어들고 있다는 얘기가 나오면서,

집값이 떨어졌다는 얘기들을 왕왕 들을 수 있다.

 

부동산 초보인 나는 사실 기사를 그냥 보고 받아드리는 편인데,

지식을 쌓기 위해선 한번 생각해보는 과정이 필요하다고 느껴졌다.

 

오늘 읽어볼 뉴스는 "아파트값 가장 많이 오른 서울 신축 아파트, 가장 먼저 떨어졌다._ 경향신문/류인하 기자"

아파트값 가장 많이 오른 서울 신축아파트, 가장 먼저 떨어졌다

기사는  2017-2018년 아파트값 급상승기에 매매가가 많이 올랐던

서울 신축 아파트들이 이번에 가장 먼저 약세 전환을 겪고 있고,

특히 신축이 몰려있는 강동구, 송파구가 가장 큰 폭으로 하락하고 있다는 내용을 담고 있다.

한 번 고민해보자.

 

1. 진짜 신축이 매매가가 많이 올랐나?

아파트는 새 것이 좋다. 누구나 돈이 있다면 새 아파트에 살고 싶을 것이다.

매수자들은 자신의 통장 상황에 맞춰, 가장 좋은 = 최신 아파트를 구매했을 것이고,

이에 따라 신축 아파트 값이 가장 먼저 상승하고, 구축 대비 더 많이 상승했을 것이다.

 

 

2. 그럼 왜 신축이 매매가가 먼저, 그리고 많이 떨어질까? (강동구, 송파구 사례)

부동산 하락기에는 아무도 집을 사려하지 않는다. 

그렇기 때문에 이 시기에는 매수 건수가 줄어들 수 밖에 없다.

 

그나마 신축이기 때문에, 매매가를 깎아서라도 거래가 되는 거고

구축은 아예 거래가 안되고 있는 거 아닐까?

 

그리고 신축은 너무 많이 올라서 매도자도 조금 깎아줄 수 있는 여지가 있는데,

구축은 상대적으로 적게 올라서 깎아줄 수 있는 여지가 별로 없어서 호가 경쟁력에서 떨어지는 거 아닐까 싶다.

 

한번 강동구, 송파구 사례를 보자.

 

신축은 21년 입주한 고덕 아르테온이고,

구축은 83년 입주한 삼익그린맨션2차이다.

평형은 30평대로 맞췄다.

 

 

아실에서 가격비교로 돌려보니,

신축인 고덕 아르테온 매매가가 삼익그린맨션보다 급격히 올랐음을 알 수 있다.

 

최근 고덕 아르테온은 매매가가 하락하고 있지만,

삼익그린맨션2차는 최근 거래가 없어 매매가 하락이 보이지 않는다.

 

현재 네이버부동산에서 매물을 확인해보면,

고덕아르테온은 15억 - 20억까지 다양하게 포진되어있다.

대단지라서 그런지 매물도 굉장히 많다.

 

 

삼익그린맨션은 호가가 17억-18억 선으로 유지되고 있다.

재개발 이슈도 있어서 그런지 호가가 빠지지 않는다.

학군도 좋은 편이라서 더 그런가.

 

 

삼익그린맨션은 구축이라서 매수수요가 주춤하는 것도 있지만,

재건축 이슈, 우수 학군지라서 그런지 매도자가 호가를 많이 낮출 생각은 없는 거 같다.

다른 단지들과 비교했을 때 상대적으로 물건도 적고.

 

반면 고덕 아르테온은 매도 물건이 매우 많고,

급매들도 왕왕 보이면서 체결되는 매도가가 하락하고 있다.

 

나도 무슨 말하는 지 모르겠지만,

이렇게 공부하다보면 식견이 좀 쌓이겠지.